STEP1計画
スケジュールを立てる
家を建てるときには、どんな手順が必要でしょうか。家づくりに取りかかってみて気がつくのは、次々と解決を求められる課題の多さと煩雑さです。新築では、計画、検討、契約、工事などの段階を経て完成します。それぞれの段階にかかる時間は、ケースによって異なりますが、ここでは標準的な木造2階建て住宅を建てる場合の手順を例にあげてみました。
STEP2計画
どんな家を建てたいかイメージをつくる
まず家族全員でどんな家に住みたいか話し合いましょう。新しい住まいの夢はもちろん、今まで住んでいた住まいの問題点を整理してみたり、これからの家族構成やライフスタイルの変化も考えてみます。家づくりは、思っている以上に時間がかかります。途中で息切れしないようにしっかりスケジュールを立てて臨む必要があります。
情報収集をする
家づくりのプランには、幅広い情報が必要です。建築面だけでなく、資金づくりや法律、さまざまな手続き、健康や安全・安心など暮らしの知識も改めて求められます。インターネット、カタログ類、ショウルーム、モデルハウスなど、どこに行けば欲しい情報が得られるか、情報の窓口を知っておくことが家づくりの第一歩です。
住宅のトレンドを知る
現代の家づくりは依頼先も、地元の工務店・住宅建設会社、全国展開の住宅メーカー、建築設計事務所と選択肢が広がり、プランも多種多様です。家の構造・工法や性能・設備に加え、関心の高い高気密・高断熱、オール電化、バリアフリー、エコ・環境共生、長期優良住宅など、新しい住宅のトレンドも知っておくとプランが広がります。
資金計画を立てる
資金計画は最も大きな問題のひとつです。長期の住宅ローンを組めば、その後の暮らしに大きな影響を与え続けます。後悔しないためには、家づくりにかかる費用の総額と、自分が払える額(自己資金と借りられる額)のバランスを取る必要があります。各項目の費用を積み重ねて総額を試算。自己資金を無理なく調達することが入居後の安心に役立ちます。
STEP3検討
土地・法律を確認する
どんな町に住みたいかを現地に足を運んで具体的に考えます。家は、立地により大きな影響を受けます。土地・住宅に関する多くの法律の規制もあります。傾斜地や川・海沿いなどの自然条件、土地の用途、建ぺい率や接道の状況、日照や通風などさまざまな要素があります。不動産登記簿や不動産広告の情報を正しく理解する中で、確認作業を進めます。
売買契約を締結する
気に入った土地が見つかり、価格も納得できたら住宅建設用地を購入します。契約の前には、土地の権利関係や私道の負担状況、取引条件などを明確にします。専門的な知識が必要ですから宅地建物取引主任者の調査や重要事項の説明が必要です。十分な時間をかけ、登記簿謄本など客観的な資料をもとに、基本事項を自分の目で確かめる姿勢が望まれます。
地盤調査
安心して長く住むには地盤の条件も重要な要素になります。宅地造成で整地されていても軟弱な地盤であれば、地盤改良などで余分な費用がかかります。十分な地盤調査を行い、客観的なデータに基づいて基礎の形式を決めるなどの準備が必要です。
見積もりの取り方と見方
本契約に先立ち、工事内容を理解し判断するために設計・施工側に依頼します。総額でなく材料や工事範囲などの内訳を明確にした内容が必要です。見積もりの種類は、建物部位ごとに算出する「部位別見積もり」、工事の種類ごとの「工種別見積もり」、施工会社の選考を兼ねて行う「相見積もり」などがあります。設計変更の際にも再見積もりを依頼します。
資金計画・返済計画を決める
無理のない資金計画・返済計画が基本です。そのため自己資金として調達できる額や、不足分を借り入れる住宅ローンなどを、ローンの種類を含めてより具体的に調べ、比較検討します。家づくりのコストは、本体工事だけでなく、設備機器を含めた別途工事費用と、税金、登記などの手続き費用も含まれますから、総費用に対する事前の確認が必要です。
STEP5設計・工事請負契約
設計内容を決める
住まいに対する希望事項をまとめ、できるだけ具体的に設計側に伝えます。ハウスメーカーや建設会社の場合は本見積もりを依頼。設計事務所などの場合は、基本設計で基本的なプランを確認・合意した後で、施工に必要な情報も記載した実施設計へと移ります。どちらも変更があれば遠慮なく伝えます。施工後の変更は工期だけでなく費用にも影響します。
設計図書の確認
平面図、矩計図、構造図、設備図、仕上げ表、仕様表などの設計図書を見ながら具体的に確認します。図書は建築確認申請の際にも必要です。わからないところは遠慮せずに質問しましょう。チェックポイントとして、住宅性能表示制度や、「フラット35」の技術基準に対応した「木造住宅仕様書」などが参考になります。
工事請負契約締結
設計事務所などに設計を頼むと、建築設計・監理業務委託契約を結ぶことになります。建築工事を頼む会社には工事請負契約を結びます。両方を一括して設計・工事請負契約として頼む場合もあります。契約はそれぞれ依頼した業務の内容、完成日や金額、支払い方法・期日などを具体的に決めておきます。
住宅ローンの手続きを行う
だいたいの予算が決まったら、資金計画を立て、ローンの申し込みを行います。資金計画には住宅金融支援機構、銀行などの窓口や、インターネットなどの情報提供が役立ちます。住宅ローンは完成後の保存登記で実行されるので注意が必要です。自己資金が不足するなど、途中の支払いが間に合わない場合は中間資金のための融資を行う金融機関もあります。
STEP6解体工事(建替の時)
解体工事開始・地盤調査
住宅を取り壊した場合は、「建物滅失登記」が必要です。課税台帳から外されると固定資産税がかからなくなります。解体の廃棄物は、業者に依頼するなど適正な処理が求められ、対応を怠ると処罰されます。また、解体工事の後に地質調査を行い、必要なら地盤改良工事をすることも検討しましょう。
地盤が軟弱な場合は改良工事が必要
家を建てる敷地が水田を埋め立てた土地や、地下水位の高い土地の場合には、建築後に地盤沈下が予想されます。また、ゴミなどで埋め立てた土地や、盛土にコンクリートの廃材などが混入していると、建物の基礎と接触して不同沈下の原因となります。こうした土地の場合には、地盤改良を行ったり、基礎設計に配慮したり対策を行うことが必要です。 水田や畑を宅地に転用する場合や、地盤の状態に不安がある場合は、建築工事が始まる前に「地盤調査」を行いましょう。一般的な戸建て住宅向けの地盤調査は「スウェーデン式サウンディング(SS)試験」が主流となっています。地盤改良にはさまざまな方法があり、地盤の状態や建築物の構造・工法・規模(荷重の大きさ)などにあわせてどの方法で行うかが決まります。地盤の調査や改良については、建築士や施工会社に問い合わせましょう。それらを専門に手がける業者もあります。
基礎にもいくつか種類があり、地盤の状態や建物の構造などによって決まる
地盤同様、家を支える重要部分の「基礎」には「布基礎」「防湿基礎」「ベタ基礎」といった種類(工法)があり、建物の構造・工法や規模(荷重の大きさ)などによってどういった基礎にするかが決まります。基礎は工法によってその性能が異なり、またコストにも差があります。
基礎の種類(工法)とそれぞれの特徴
一戸建て住宅に多い布基礎
一般的な木造住宅の場合に、もっとも多く採用されているのが「布基礎」と呼ばれる工法です。部位的には、土台を載せるために作られる幅12~15cm、高さ45~60cm程度のコンクリート製の部分を指します。基礎から地盤に伝達される荷重の大きさ(接地圧)と、地盤が接地圧に耐えられる力(地耐力)をどれだけ備えているかによって、基礎が地盤に接している部分の面積が算出されます。たとえば、接地圧が5t/平方メートル(1平方メートルあたり5tの荷重が加わる)に対して地耐力が3t/平方メートルしかない場合には、建物荷重が地耐力を上回るため建物は沈下を起こしてしまいます。これを防ぐためには、基礎の底面部分の面積を広くして、接地圧が地耐力の3t/平方メートル未満となるようにします。
不同沈下に強いベタ基礎
「ベタ基礎」は、板状の基礎を地盤の上全面に敷設する、文字どおりベタっとした基礎です。縦横に鉄筋が入ったコンクリートの基礎であるため、たわみが少なく、一部分だけが沈下する不同沈下に対して優れた抵抗性を備えており、地盤がかなり軟弱な場合に採用されます。
湿気が多い場合に用いられる防湿基礎
「防湿基礎」は、見た目はベタ基礎と見分けがつかない形状をしていますが、構造や性能といった実質的な面では布基礎の一種といえます。基礎と基礎の間を薄い土間コンクリートで被覆し、湿気が上がってくるのを防ぎます。
特殊な場合に用いられる杭基礎
地盤が軟弱であったり、重量鉄骨造の3階建て住宅を建てるなど特殊な場合に用いられるのが「杭基礎」です。
STEP7施工
工事着工
いよいよ工事開始です。その前に隣近所への挨拶や、施工業者との打ち合わせを済ませておきましょう。駐車場所、資材置き場なども確認。疑問があったら後回しにせずにその場で解決します。また、着工から竣工までの日程表をもらい、工事全体の流れを理解します。変更があればその都度書き直してもらいます。
期間 | 現場スケジュール | 施工スケジュール 行事・儀式など |
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↑1~1.5カ月↓ | ・解体工事、整地・地縄張り・地鎮祭、水盛り・遣り方・基礎工事 ・刻み(作業場) | ・近隣挨拶 |
↑1~1.5カ月↓ | ・建て方・屋根工事・木工事が本格化・内部設備工事 | ・上棟式・中間検査・現場審査 |
↑2~3カ月↓ | ・各職人による仕上げ工事本格開始・外構工事開始・照明器具、設備器具などの取り付け・駄目工事・完了、引渡し | ・竣工検査・完了検査 |
↑1カ月↓ | ・引越し・近隣挨拶・各種手続き |
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