「住宅瑕疵担保履行法」とは？
瑕疵（かし）の補修等が確実に行われるよう、新築住宅を供給する事業者に「保険への加入」または「保証金の供託」を義務付ける「住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）」が、2009年10月1日に施行（2008年4月1日一部施行）されます。これにより、「住宅品質確保促進法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」（2000年4月１日施行）に基づく施工会社や販売会社の10年間の瑕疵担保責任の確実な履行が確保されるようになります。また、「保険への加入」がなされた新築住宅の場合は、施工会社や販売会社等とのトラブル発生時には、住宅専門の紛争処理機関を利用して迅速に解決できるようになります。
住宅瑕疵担保履行法は、消費者保護の観点から制定された法律です。その背景には、2005年11月に発覚した「構造計算書偽装事件」があります。住宅品質確保促進法で義務付けられている瑕疵担保責任が、販売会社の倒産により履行されないという事態が起こりました。「構造計算書偽装事件」をきっかけに、「建築確認・検査の厳格化」「建築士制度の見直し」がなされるとともに、消費者保護の観点から、「瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化」のための法整備として、住宅瑕疵担保履行法が制定されました。
施工会社や販売会社に資力確保を義務付ける新制度
2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅について適用され、10年間の瑕疵担保責任を負う新築住宅の施工会社や販売会社に資力確保が義務付けられます。資力確保には、「保険制度（住宅瑕疵担保責任保険契約の締結）」「供託制度（住宅建設瑕疵担保保証金等の供託）」という2つの方法があります。
これにより、万が一、施工会社や販売会社が倒産した場合等でも、補修などに必要な費用が住宅取得者に支払われます。保険制度については、2009年10月1日以前の引渡しの場合でも任意で利用することが可能です。
- ●対象になる瑕疵担保責任の範囲
- 住宅品質確保促進法に基づく構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の10年間の瑕疵担保責任を対象としています。
- ●適用される住宅の範囲
- 2009年10月1日以降に引渡しとなる、「新築戸建」「新築マンション」「新築賃貸住宅」などすべての新築住宅が対象となります。新築住宅の定義については、次の通りです。
- [新築住宅の定義]
- 住宅品質確保促進法（第2条第2項）に規定される新築住宅。具体的には、「建設工事完了日から起算して1年以内の住宅」であり、「人の居住の用に供したことのない住宅」です。
- [住宅の定義]
- 住宅品質確保促進法（第2条第1項）に規定される住宅。具体的には、「戸建住宅」「分譲マンション」「賃貸住宅（公営住宅・社宅等含む）」の人の居住の用に供する家屋または、家屋の部分。
「いったん入居後に転売された住宅」「建設工事完了日から起算して1年を経過した住宅」等は、対象外となります。また、「事務所」「倉庫」「物置」「仮設住宅」等も対象外となります。
万が一のトラブルに迅速に対応する紛争処理体制の確立
「保険制度」の「住宅瑕疵担保責任保険」に加入している新築住宅（保険付き住宅）なら、専門の紛争処理機関である指定住宅紛争処理機関（住宅紛争審査会）を利用することができます。紛争の当事者からの申し立てを受けて、住宅紛争審査会であっせん、調停または仲裁を行い、迅速な解決を図るものです。同審査会は、全国各地の弁護士会に設置され、利用しやすくなっています。
施工会社や販売会社が倒産している場合は、施主や買主が瑕疵の補修などにかかる費用を保険法人に直接請求できることから、保険法人を相手方として紛争処理を申請することもできるようになっています。
- [紛争処理ができる例]
- 雨漏り、基礎の亀裂、床の傾斜等の不具合があり、「対処してもらえない」「補修内容や金額が折り合わない」等のトラブルが対象になります。また、建築代金支払い等の施主が果たすべき義務を怠った場合などは、逆に施工会社や販売会社からの申し立ても可能となっています。
次のような場合は、紛争処理の申し立てをすることはできません。
- (1)住宅以外の建物に関する紛争
- (2)保険付き住宅でない住宅に関する紛争
- (3)発注者・買主（または請負人・売主）と近隣住民との間の紛争
- (4)保険付き住宅の賃貸人と賃借人との間の紛争
